Eigenbedarfskündigung

Was ist Eigenbedarf?

Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Es ist einer der wenigen Gründe, aus denen ein Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag ordentlich kündigen darf.

„Benötigen“ heißt: Der Vermieter muss einen ernsthaften, nachvollziehbaren Grund haben, die Wohnung selbst zu nutzen oder nutzen zu lassen. Ein vager Plan für „irgendwann später“ reicht nicht – eine solche Vorratskündigung ist unzulässig.

Wer darf einziehen? Die Bedarfspersonen

Neben dem Vermieter selbst gelten in der Regel als berechtigte Bedarfspersonen:

• Ehe- und eingetragene Lebenspartner
• Kinder, Stiefkinder und Enkelkinder.
• Eltern, Schwiegereltern und Großeltern
• Geschwister
• Angehörige des Haushalts, zum Beispiel ein Lebensgefährte oder eine Pflegekraft, die mit im Haushalt lebt
  
  Entferntere Verwandte wie Nichten, Neffen, Cousins oder Freunde reichen nur in Ausnahmefällen – etwa bei einer besonders engen persönlichen Bindung. Der Vermieter muss die Bedarfsperson im Kündigungsschreiben konkret benennen.
  

Typische Gründe für Eigenbedarf

Als Anlass kommen zum Beispiel infrage:

• Familienzuwachs, Heirat, Trennung oder Scheidung
• ein Kind zieht zu Hause aus und braucht eine eigene Wohnung
• ein neuer Arbeitsplatz in der Nähe
• Pflegebedarf: Ein Angehöriger soll in der Nähe wohnen oder eine Pflegekraft braucht Platz
• gesundheitliche Gründe, etwa der Bedarf an einer barrierefreien Wohnung
• der Vermieter verliert seine bisherige Wohnung

Der Bedarf darf nicht weit überhöht sein. Will zum Beispiel eine einzelne Person eine sehr große Familienwohnung beziehen, kann die Kündigung unwirksam sein. Ob das zutrifft, hängt immer vom Einzelfall ab.

Was muss im Kündigungsschreiben stehen?

Für die Eigenbedarfskündigung gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen für Vermieter. Sie richten sich danach, wie lange Sie schon in der Wohnung wohnen:

Mietdauer	Kündigungsfrist
bis 5 Jahre	3 Monate
ab 5 Jahre	6 Monate
ab 8 Jahre	9 Monate

Gilt im Mietvertrag eine längere Frist, hat diese Vorrang. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat mitzählt.

Ein Beispiel: Sie wohnen seit 2019 in der Wohnung, also länger als 5 Jahre. Erhalten Sie die Kündigung am 2. März, endet das Mietverhältnis frühestens am 31. August.

Eigenbedarf nach dem Verkauf der Wohnung

Wird die Wohnung verkauft, tritt der Käufer in Ihren Mietvertrag ein („Kauf bricht nicht Miete“). Alle Rechte und Pflichten bleiben bestehen. Der neue Eigentümer darf erst wegen Eigenbedarf kündigen, wenn er im Grundbuch eingetragen ist – nicht schon nach dem Notartermin. Der Verkäufer kann auch nicht „vorsorglich“ für den Käufer kündigen.

Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in Eigentumswohnungen

Wurde Ihr Mietshaus während Ihrer Mietzeit in Eigentumswohnungen aufgeteilt und Ihre Wohnung danach verkauft, gilt eine Sperrfrist (§ 577a BGB). Der Käufer darf dann mindestens 3 Jahre lang nicht wegen Eigenbedarf kündigen. In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Bundesländer diese Frist auf bis zu 10 Jahre verlängern. Ob in Ihrer Stadt eine längere Sperrfrist gilt, prüfen wir für Mitglieder.

Gut zu wissen: Bei einer Umwandlung in Eigentumswohnungen haben Sie außerdem ein Vorkaufsrecht für Ihre Wohnung (§ 577 BGB).

Eigenbedarfskündigung widersprechen: Schritt für Schritt

1. Ruhe bewahren und nichts unterschreiben. Unterschreiben Sie keinen Aufhebungsvertrag und sagen Sie keinen Auszugstermin zu. Notieren Sie, wann die Kündigung bei Ihnen angekommen ist.
2. Form prüfen. Unterschrift, alle Vermieter und Mieter genannt, Begründung vorhanden? (siehe Checkliste oben)
3. Grund prüfen. Ist die Bedarfsperson berechtigt? Ist der Bedarf konkret und nachvollziehbar – oder nur vorgeschoben?
4. Frist berechnen. Stimmt das genannte Auszugsdatum mit Ihrer Mietdauer überein?
5. Härtegründe sammeln. Halten Sie fest, was ein Umzug für Sie bedeuten würde, und sammeln Sie Nachweise wie ärztliche Atteste.
6. Widerspruch einlegen. Der Widerspruch braucht keine Unterschrift – Textform reicht, also auch E-Mail oder Fax (§ 574b BGB). Er muss dem Vermieter spätestens 2 Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses zugehen. Schicken Sie ihn nachweisbar, zum Beispiel per Einschreiben oder per Bote.
7. Beraten lassen. Ob sich ein Widerspruch lohnt, hängt oft an Details. Lassen Sie die Kündigung prüfen, bevor Sie reagieren.

Ist die Kündigung schon formal oder inhaltlich unwirksam, müssen Sie nicht ausziehen. Will der Vermieter die Wohnung trotzdem zurück, muss er auf Räumung klagen. Wer nach einer wirksamen Kündigung bleibt, riskiert aber Prozesskosten und eine Nutzungsentschädigung – deshalb vorher prüfen lassen.

Härtefall: Wann Sie bleiben dürfen

Auch eine wirksame Eigenbedarfskündigung kann scheitern, wenn der Auszug für Sie eine unzumutbare Härte wäre (Sozialklausel, § 574 BGB). Das Gericht wägt dann Ihre Interessen gegen die des Vermieters ab. Mögliche Härtegründe sind zum Beispiel:

• hohes Alter in Verbindung mit langer Mietdauer und starker Verwurzelung im Viertel
• schwere körperliche oder psychische Erkrankung, Behinderung oder Pflegebedürftigkeit
• Schwangerschaft
• kein zumutbarer Ersatzwohnraum zu angemessenen Bedingungen
• eine unmittelbar bevorstehende Abschlussprüfung oder ein unzumutbarer Schulwechsel der Kinder

Es gibt keine feste Liste: Entscheidend ist immer der Einzelfall. Gewinnen Sie, wird das Mietverhältnis fortgesetzt – unbefristet oder für eine bestimmte Zeit.

Vorgetäuschter Eigenbedarf

Zieht nach Ihrem Auszug niemand aus dem genannten Personenkreis ein – wird die Wohnung zum Beispiel neu vermietet, verkauft oder steht sie lange leer –, spricht vieles für vorgetäuschten Eigenbedarf. Dann muss der Vermieter nachvollziehbar erklären, warum der Bedarf weggefallen ist. Gelingt ihm das nicht, können Sie Schadensersatz verlangen, etwa für Umzugskosten, Maklerkosten und eine höhere Miete in der neuen Wohnung.

Gut zu wissen:

• Fällt der Eigenbedarf weg, bevor die Kündigungsfrist abläuft, muss der Vermieter Sie informieren. Sie können dann in der Wohnung bleiben.
• Wird im selben Haus eine vergleichbare Wohnung frei, muss der Vermieter sie Ihnen bis zum Ende der Kündigungsfrist anbieten. Tut er das nicht, kann Ihnen Schadensersatz zustehen.

Räumungsklage und Räumungsfrist

Ziehen Sie nach Ablauf der Frist nicht aus, muss der Vermieter vor Gericht auf Räumung klagen. Das dauert oft viele Monate. Verliert er, trägt er die Kosten. Gewinnt er, kann das Gericht Ihnen trotzdem eine Räumungsfrist gewähren, damit Sie eine neue Wohnung finden. Mehr dazu: Räumungsklage abwenden.

Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick, Stand November 2026. Er ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.